房屋租赁合同和办理营业执照不需要是同一个人，但需满足特定条件。以下为具体说明：
一、法律关系分析
租赁合同
合同主体：出租方（产权人/授权人）与承租方（实际使用人）。
法律效力：合同约束双方权利义务，与营业执照办理无直接关联。
营业执照
申请主体：依法登记的企业、个体工商户等市场主体。
注册地址：需为合法有效的经营场所，可借用他人场地。
二、非同一人办理营业执照的条件
场地合法性
房屋用途符合经营要求（如商业、办公）。
需提供产权证明或授权使用证明（如房东同意转租证明）。
授权文件
房东授权：若承租人非产权人，需房东出具书面授权，允许使用该地址注册公司。
转租协议：若存在转租关系，需提供原租赁合同及转租协议。
材料提交
租赁合同（需注明产权人信息、地址、用途）。
产权证明复印件（如房产证）。
授权书或同意使用证明（如适用）。
三、常见风险及防范
风险点
产权纠纷：若产权人未授权，营业执照可能被撤销。
合同无效：租赁合同无效或用途不符，导致注册地址异常。
防范措施
核实产权：要求房东提供房产证、身份证等材料。
书面授权：确保房东签署书面文件，明确同意注册使用。
合同条款：在租赁合同中明确约定“允许注册公司”等条款。
四、特殊情况
虚拟地址
部分地区允许使用园区、孵化器提供的虚拟地址注册，无需实际租赁。
无产权证明
农村自建房等无产权证房屋，需村委会或乡镇政府出具证明。
五、结论
非同一人可办理：只要承租人获得产权人授权，且场地符合要求，即可使用该地址注册公司。
建议：签订租赁合同时，明确约定注册相关条款，并保留产权证明、授权书等材料，避免后续纠纷。